古城地王将引爆园林别墅新热度

苏州园林文化与古城风貌的保护，一直倍受政府重视，如何在现有保护区域既保持传统人居特色，又符合现代居住需要，也是有关部门和发展商共同研究的课题。此次新地王的诞生，无疑也对其产品开发是一个重大考验，地王将诞生何种产品？

土地属性决定地王只能开发低密度园林别

苏州政府为保护2500年古城地貌，在2003年出台了《苏州市历史文化名城名镇保护办法》，该办法中对古城区出让的土地容积率、层高都有很严格的限制。在《苏州市城市规划条例》中，早已将古城区千年园林文化与城市风貌列入重点保护范围，严格保护古城传统的城市格局、三横三纵加一环的水系、园林古建及保护古城的城市轮廓线等，更严格要求新建住宅不可破坏古城粉墙黛瓦的整体风貌。

中华企业竞得的苏地2010-B-33号地块，容积率≤0.5，可开发的建筑面积不足25000平米，如此低的容积率限制，基本限定了此地块只能采用以独栋别墅为主的低密度建筑形式开发；“新地王”位于古城护城河内的平四路，是古城内继华润置地平门府 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)之后又一个坐拥环护城河绿化风貌带的项目，按照古城保护的相关条例要求，此地块的建筑外立面也将严格执行古城粉墙黛瓦的整体风格。

平门府入口园林景观　　土地成本促进地王高端地位与规划升级

目前，古城区在售的苏式园林别墅主要以姑苏人家 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)和平门府最具代表。姑苏人家严格承袭苏式古典园林的精粹，打造粉墙黛瓦、前庭后院的江南园林私密大宅，在园林规划和户型设计上不遗余力，将建筑与园林巧妙地融为一体，强调建筑空间的私密性和舒适性，又能足不出户，欣赏到窗外优美宜人的自然风景。姑苏人家每户仅占地面积就达800-1000平方米，在寸土寸金的城市别墅中实属罕见，目前姑苏人家已获得了园林别墅实用新型国家专利。

姑苏人家园林　　

平门府是华润置地进驻苏州的第一个特色高端项目，华润置地凭借其国际化视野，在平门府项目的规划上加入众多现代元素和国际符号，如开创苏城首例全地下行车系统；采用大面积落地玻璃窗的户型设计提高居住舒适度；通过融合苏式园林的造园手法与现代园林的线条美学打造近万平米的中央园林景观。

据了解，目前姑苏人家最低售价2600万元/套起，折算单价3万多，而华润置地平门府最低售价也要900万元一栋，折算每平米单价3-4万元；古城新地王的土地成本已接近目前古城在售的高端别墅成交价，加上高昂的开发成本、财务成本、建安成本等诸多费用及市场的竞争压力，新地王的整体规划、产品表现势必需要更高端定位及各方面的升级考虑。

园林别墅将引领苏城高端别墅涨价潮

专家预言，古城地价的高起，必将促使发展商开发更高端的产品来弱化土地成本。2010年，华润置地平门府的园林别墅楼王创下了苏州别墅9万元最高成交单价记录，带动了古城高端园林别墅的走俏，地王的房价极有可能突破10万元/㎡的单价。

据悉，从1月7日“古城地王”落定后，古城高端别墅项目平门府顺势加推了10套房源，目前该项目二期独栋别墅报价1000万元/栋起；同属古城板块的另一个高端中式园林别墅项目姑苏人家，目前也有涨价举措，蓄势待发。

业内人士分析，当土地市场呈现几何增长，房价也势必水涨船高。未来苏州高端别墅市场的房价走向与发展趋势也就更为明显了。