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曾被授予“终身成就董秘”的郭国强在离开金地集团(600383,股吧)之后进入了福晟集团，负责运作公司上市。
在郭国强眼中，上市对于深耕福建的福晟集团来说是未来发展的必由之路。
谈及目前的资本市场，郭国强表示：“现在中国的资本市场还没有开放，但对房地产企业又没有说不收，所以A股还需要做准备。”
郭国强续指，还有一种可能去香港上市，因为国内有很多地产企业到香港上市。不过，目前整个估值还是很低的，所以还需继续等待。
以下为观点地产新媒体对福晟集团副总裁郭国强的采访实录：
观点地产新媒体：去年福晟集团实现销售收入200亿，地产方面的收入占比是多少？
郭国强：
包括建筑、地产、担保在内共计200亿，地产方面占比一半不到。
因为限购、限贷，整体上肯定有受到影响。不过，相对而言，我们还是以二线城市为主，所以受调控的影响不是特别严重。
因为销售不错，所以我们的资金情况都还好。不少小的开发商或许拿不到银行的授信或开发贷，福晟还能够拿到几大银行的授信和开发贷。
观点地产新媒体：对于今年市场的前景，公司有怎样的判断？
郭国强：
首先，今年会谨慎，因为整个调控会继续，不能说现在调控就结束了，不过这两个月的确有一些明显的回暖。
但是我们判断，这并不能代表政策开始低头了，也不能确定以后不会出现反弹，所以还是比较谨慎。在投资方面也会谨慎，现在拿地可能还不是时候。
观点地产新媒体：福晟一直以来在上市方面也有考虑，能不能跟我们透露一下进展？
郭国强：
仍在进行过程中。因为现在中国的资本市场还没有开放，同时对房地产企业又没有说不收。因为之前在金地，我也是做这块的，在2009年，我在金地募集42亿之后，中国房地产企业在A股市场的路基本上就停了，到现在也没有恢复，什么时候恢复现在也不是很清楚。
还有一种可能去香港上市，因为国内有很多地产企业到香港上市。不过，目前整个估值还是很低的。
所以我觉得这个还是需要准备，继续等待。因为，福晟排在百强企业的第78位，现在百强里面没上市的也不多。所以，福晟上市是必然的事情，对此我充满信心。
观点地产新媒体：如果要上市，公司预想会做到怎样的规模？
郭国强：
福晟只做中端，定位于中产阶级住房的领跑者。
具体来讲，首先以住宅为主，福晟不会做综合体、商业、园区的地产等。第二，住宅中的定位也很清楚：中端产品。
所以，我们希望在中端领域能够做到比较好的位置。当然，会经过一个较长的过程，不是说几年就可以达到的。但这是我们的愿景和理想，希望做中产阶级住房的领军人物。
观点地产新媒体：从去年三、四季度开始，陆陆续续有很多降价情况出现，降幅也比较大。福晟旗下的项目是否也有类似的情况出现？
郭国强：
我觉得对于降价本身不要太敏感，因为它是经营中一个很灵活的策略，是市场很正常的经营手段。几千年前古人就告诉我们要随行就市，最终要以市场、成交来决定，如果自己定个价格，但最后没有成交，那也是没有用的。
其实，定价是个技术活，更是一门艺术。
在这个时代，已经不可能用多少成本加多少利润来算，这样是计划时代的做法。
所以，定价就要首先考虑项目周边的市场行情。比如，这个区域中这类的房子品质以及周边的配套，大家能够接受的价格是多少，在保证利润的情况下，企业能够怎么去做，这就是水平。
第二，要考虑自己的承受能力。很多时候，销售不能仅仅以毛利率为唯一的指导点。比如，市场好的时候可以把毛利率放大，但市场如果处于调控阶段，开发商就不能过于强调对毛利率的追求，而是尽快回拢资金。
其实，公司的收益是总体的组合，不要太在意某个项目应该降多少，一切要以市场为导向，客户能接受，产品能够成交才是关键。
除此之外，为什么说定价又是门艺术呢？就是要让客户又觉得掏钱值得，但是又有那么一点心疼，那种感觉是最好的。如果不心疼那东西也不对，商业就是以利为核心的。
观点地产新媒体：前段时间大家对温总理提出的“合理房价”的讨论比较多，从开发商的角度，对于合理房价您怎么看？
郭国强：
“合理”的问题要看以什么为出发点。有一种房价与收入的关系，用专业术语来讲就是“房价收入比”。当然，现在这个数据很难准确，因为中国收入数据是很难做到准确的。
不过，这个理念是正确的，房价要到合理的水平，首先要跟收入相匹配。
我觉得，要回归到房价收入比合理水平有两个途径。一个途径是分子下降，另外一个是分母增加，而不能只观察到把分子下降。
大幅提高中低收入人的住房保障制度性的安排，这才是应该做的事情。而不能光让开发商降价，这是不现实的。在适当降的同时，也应该把分母提高。收入大幅增加以后，这个比例就慢慢降下来，逐渐趋于合理了。
第二，房价与投入和合理的利润相匹配，这是总理说的第二句话，意思是让这个行业有一定的毛利率。因为现在没有人做没有利益的事情，虽然我们在提倡学雷锋，但是商业不能学雷锋，一定要有合理的利润才会去做，否则这个行业就死了。
观点地产新媒体：您刚才提到合理的行业利润率，有没有量化的参照？
郭国强：
现在有量化，因为像上市公司这些数据都很透明。现在中国上市的房地产公司有一百多家，但是注册的地产公司却多达5.8万家，大部分都是一个项目公司，真正可持续的公司不多。
从上市公司每年披露的数据来看，这个行业的平均净利润率并不会太高，一般是12%-14%之间。
如果运营成本、管理费用、销售费用全部扣除之后，净利润大概就12%左右。万科、金地都差不多这个水平，这也代表了主流开发商的收益水平，差不多在12%-14%之间。
观点地产新媒体：据了解，去年公司在地产基金方面有所尝试和探索，在这方面，公司具体是怎样考虑的？
郭国强：
国内地产基金有几类做法，一类是像河山资本曹少山总结出来。另外还有一类像我以前在金地时设立并负责的基金，现在叫稳盛基金。那么，我们这一类也是以福晟的一些技术力量作为支持的开发商基金。
从长远来讲，这个基金应该是一个独立的市场化项目。为什么开发商要做基金呢？因为调控会继续，最后肯定会两类划分，长远来看，投资商必然会和开发商分离。
目前在中国虽然已经开始有一些投资商出现，不过大部份开发商也在扮演投资商的角色，比如招、保、万、金都是开发商，但他们又是每个项目的投资商。
当然不排除少部分的，像万科与中粮、中航合作，中航只是投资，约占50%的股份，但不负责具体的营运。
以前我去美国考察，美国投资商就是投资商，只管投钱，不管开发，像保险、REITs，包括一些基金就是做投资的，而开发商就做开发商的事情，分得很清楚。
从长远来讲，会有更多社会资本进入到投资方。以前国内都是分散进来，比如买终端的房，所以炒房很厉害。
但从市场的角度来说，这不是成熟的表现。倘若炒房的钱能集中到一个平台上，从一个投资商的角度去投资，然后分享收益，这样就很好。
观点地产新媒体：在具体运作过程中，公司如何运作这样一个基金平台？
郭国强：
基金的运营方面，我们是刚开始，还在寻找启动的种子项目，因为现在还是先投福晟的项目，所以要先启动。
这也是这个基金的优点。金融机构在募集方面或许有优势，但是找到钱之后，他们还需要找项目，这对于他们是一个很大的挑战，不是那么容易。而开发商对此是最熟悉的，了解项目的风险点在哪里。
而且，开发商可以供应出一个项目作为启动项目(种子项目)，这样就不用在启动时再到其他地方去找项目了，直接去募集钱就行了。LP找到了就可以直接投项目，但这里面还有一些细节的问题，例如怎样防止一些利益冲突。
观点地产新媒体：基金现在具体的进度如何？计划投自己哪个项目？
郭国强：
现在正在募集资金，规模预计在2.5亿，我们募集资金也是通过第三方。
投资的是一个很好的项目，现在不方便透露，因为还在募集。
